公募REITs三周年 规模破千亿元

来源：金融时报-中国金融新闻网

近日，沪深交易所官网显示，华安百联消费REIT和招商公路REIT的项目状态已更新为“通过”，这意味着又有两只公募REITs（Real Estate Investment Trusts，即不动产投资信托基金）获批。同时，华夏大悦城购物中心REIT已正式申报。

在我国公募REITs迎来三周年之际，多只新产品的申报与获批受到各方关注。REITs是连接金融市场与实体经济的重要桥梁，在助力经济转型和高质量发展中，其所承担的重任一直备受期待。

2021年5月17日，首批9只公募REITs产品获批，宣告公募REITs正式启航。在过去3年时间里，沪深两市交易所陆续有36只公募REITs成功上市，规模超过1100亿元。

与此同时，经过3年发展，当下REITs类型多样化，已涵盖收费公路、产业园区、水务、仓储物流、清洁能源、保障性租赁住房、消费基础设施等多种资产类型。相关制度规则体系和市场制度持续完善，在盘活存量资产、提升融资能力等方面发挥了重要积极作用，同时也进一步丰富了资本市场投资品种，为满足广大投资者多元化理财需求提供了新的选择。

多位受访的业内人士表示，公募REITs已经迎来快速发展期，不少机构已经开始着眼于新产品布局。展望未来，在市场环境持续完善和底层资产不断扩容的背景下，公募REITs正迎来新的发展机遇。

上新扩容不断 资产规模超1100亿元

公募REITs是在证券交易所公开上市，通过证券化方式，将具有持续、稳定收益的不动产资产或权益，转化为流动性较强的上市证券的标准化金融产品。

2021年，首批9只公募REITs产品的首募规模只有314.11亿元。同花顺iFind数据显示，截至目前，市场上共有36只公募REITs产品，最新资产规模已超1100亿元。

值得注意的是，公募REITs近年来显著扩容，新产品发行上新保持着较快节奏。从成立时间看，有11只REITs产品于2021年成立，13只产品于2022年成立，6只产品在2023年成立；今年还未过半，已有中金印力消费REIT、嘉实中国电建清洁能源REIT等6只REITs产品成立，上新速度较快。

同时，公募REITs有望进一步扩容，目前已有不少产品等待上新。数据显示，华夏特变电工新能源REIT、工银瑞信河北高速REIT、易方达广州开发区高新产业园REIT等多只公募REITs此前已获批待发；另有10余只公募REITs产品申请已得到监管部门受理；招商科创孵化器REIT等多只公募REITs产品申请已报会，部分获得反馈。

今年以来，公募REITs市场迎来多重政策利好。今年初，在监管会计准则调整的利好刺激下，公募REITs二级市场价格快速反弹。截至目前，36只上市公募REITs年内平均涨幅其中5%，更有19只公募REITs年内涨幅超过10%。

此外，4月中旬，证监会发布五项资本市场对港合作措施，明确将REITs纳入沪深港通，这也是落实新“国九条”的重要举措。在业内人士看来，REITs正逐步进入扩容提质的新阶段，REITs市场建设是完善中国基础设施投融资体系的重要举措，可以进一步推动经济高质量发展，助力中国经济转型升级。

华夏基金表示，试点3年来，公募REITs市场从发行审核效率不断提升，到规范REITs发售业务规则，再到信息披露规则、会计政策等核心机制的陆续出台，展现出中国公募REITs在实践中持续完善和优化的良好态势。

产品图谱丰富 监管政策支持创新

扩容之余，公募基金也不满足于现有单一资产类别，在监管支持下，开始向着不同类别的底层资产延伸触角，绘就多元的公募REITs图谱。而多发行主体、多业态、跨区域、跨行业类别的REITs持续上新，吸引着越来越多的机构资金涌入，也为公募REITs的未来留下更加广阔的想象空间。

试点3年来，公募REITs资产类型稳步拓展，底层资产类型从首发时的产业园、仓储物流、高速公路等行业，拓展至保障房、能源发电，公募REITs队伍已实现多品类齐聚。

例如，2023年至2024年，中航京能光伏REIT、中信建投国家电投新能源REIT等新能源类公募REITs，以及华夏华润商业REIT、中金印力消费REIT等消费类公募REITs产品也相继面市，为市场开辟了崭新的、充满潜力的蓝海。

其中，2024年以来，我国首批3只消费基础设施REITs成功发行，发行规模为89.23亿元，并于3月上市交易，标志着我国基础设施REITs市场平稳扩容增类。业内人士认为，消费基础设施REITs作为我国普通投资者投资商业地产便捷的投资工具，在提升了REITs投资性价比的同时，很好地满足了投资者对商业不动产的投资需求，尤其是首批上市的消费基础设施REITs都持有较为优质的商业项目。

上述新品类公募REITs的快速登场，离不开监管的助力。2023年10月20日，证监会发文，明确将公募REITs试点资产类型拓展至消费基础设施；2024年3月27日，人民银行等七部门联合发布的《关于进一步强化金融支持绿色低碳发展的指导意见》提出，支持清洁能源等符合条件的基础设施项目发行不动产投资信托基金（REITs）产品。

某头部公募基金从业人员表示，相较于海外，我国公募REITs的重要创新，是把除了不动产以外的传统基建、经营权等资产都纳入了底层资产图谱。我国是基建大国，未来基建发展空间也非常广阔，能源、水电、热气等领域都值得期待。

在中国企业资本联盟副理事长柏文喜看来，公募REITs的多元化发展表明，市场对于此类新型投资产品的接受度和认可度在不断提高，同时也反映了我国基础设施领域的多元化和差异化需求。

存量产品扩募 助力市场健康发展

随着产品市场、机制持续完善和公募REITs不断扩容的同时，部分存量产品也已实现扩募。所谓公募REITs扩募，是指公募REITs首次发行募集后，再次进行资金募集，并将资金用于新购入资产的行为。存量REITs扩募并不断吸收优质资产，是公募REITs发挥上市平台功能，实现规模增值的主要方式之一。

2022年5月，国务院办公厅发布《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》提出，建立健全扩募机制，探索建立多层次基础设施REITs市场。2022年5月31日，上交所和深交所同时发布了《公开募集基础设施证券投资基金（REITs）规则适用指引第3号—新购入基础设施项目（试行）》，标志着公募REITs扩募细则正式出台。

在政策支持下，首批公募REITs扩募申请也获通过。2022年9月29日，首批发行的项目中有5只公募REITs向监管机构提交扩募申请，4只于2023年6月完成扩募，募集资金规模合计超过50亿元，这标志着我国公募REITs扩募工作真正进入实施阶段。

2024年以来，多只公募REITs也在陆续推动扩募事宜。其中，中航京能光伏REIT扩募获上交所受理，该基金拟扩募装入苏家河口、松山河口两个水电站项目，有望成为首只探索“光伏+水电”资产混装的扩募项目代表。

扩募是公募REITs扩容的主要渠道，也是市场具有生命力的体现。业内人士称，公募REITs通过扩募适时收购资产，既可以盘活更多存量资产、做大市场规模，又可以优化资产组合配置、分散风险，以及提振二级市场表现、增强流动性。同时，扩募也是对公募REITs管理人运营管理能力的检验，是使投资者可以分享基金长期现金流、吸引更多投资者参与的重要方式。

“随着我国公募REITs市场制度建设日趋完善、各类项目储备充足，在扩容、扩募等增量举措不断推进的背景下，发行端由试点迈向常态化新阶段，也实现了量的增长与质的提升。持续扩募能够推动资产组合优化配置，实现基础设施投资良性循环，助力公募REITs市场健康发展。”北京能源国际控股有限公司副总裁刘东升表示。

业绩亮眼分红稳定 投资价值凸显

作为新兴金融工具，长期来看，REITs具有产品收益和分红相对稳定、与股票和债券相关性低、可有效抵御通货膨胀等优点，给投资者提供了一个介于股和债的投资品种选择。

3年来，不少REITs产品收获亮眼成绩。同花顺iFinD数据显示，截至5月17日收盘，3年间，相较于上市首日，嘉实中国电建清洁能源REIT、华夏北京保障房REIT、鹏华深圳能源REIT等产品涨幅均超10%。同时，受REITs纳入沪深港通消息提振，今年4月下旬以来，港交所REITs产品整体涨幅在19%以上。

值得注意的是，相较于其他公募基金产品，公募REITs除了有着封闭期长、收益稳定的特点外，我国基础设施公募REITs还具有强制分红属性。2020年8月发布的《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》要求，公募REITs采取封闭式运作，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90%。

同花顺iFinD数据显示，截至目前，共有31只公募REITs产品分红，累计分红总额达122.19亿元。其中，平安广州广河REIT、中金安徽交控REIT排名前二，累计分红金额分别为15.53亿元、14.64亿元。从分红次数来看，有多只公募REITs多次分红，28只公募REITs的累计分红次数大于1次，其中，平安广州广河REIT、中金普洛斯REIT、华夏中国交建REIT、华夏越秀高速REIT的累计分红次数均达7次。

对于投资者而言，公募REITs的分红收益具有强制性和税务优势，为投资者提供了参与优质基础设施项目并分享稳定现金流回报的机会。在封闭期内，较高的分红比例使投资者可以通过分红收益分享项目的投资回报。

中国（香港）金融衍生品投资研究院院长王红英表示，在利率中枢下行的背景下，公募REITs的底层资产相对稳定，给投资人带来的分红、收益也比较确定。此外，由于基础设施内在价值不断上升，也会给投资者带来资本收益，适合追求相对稳健的投资者持有。

市场逐步完善 迎发展新机遇

3年的不俗表现，为公募REITs的未来发展留下更多想象空间。“3年发展中，公募REITs的资产类型不断丰富，我们也在期待未来更多资产类型的产品发行上市。”建信基金相关人士表示，中国资本市场多年的发展，为公募REITs市场建设培育了丰富的参与主体，与此同时，随着投资者教育水平的提升和对金融市场认知的不断加深，投资者对于REITs等金融产品的认知也在逐步提升。

中央财经大学证券期货研究所研究员杨海平认为，3年发展虽有波折，但公募REITs规模已然站上千亿元级台阶，并取得了较大的社会影响。更为重要的是，3年间，市场逐渐完善公募REITs规则体系，推进底层资产扩面，为盘活庞大的存量资产蹚出一条新路。

先锋瑞驰基金表示，非常看好国内公募REITs的发展前景和投资价值。“市场经过3年的试点期运行，经受了复杂外部环境和内部问题的考验，也在不断发现问题和解决问题中变得更加健康成熟，投融两端的机制建设不断完善。目前已获批未发行和待审核的项目有20只左右，有公开信息报道的储备资产接近200只，可以说市场即将进入快速成长期。”该基金称。

在探索新品的道路上，多家公募已摩拳擦掌，挖掘公募REITs的新赛道。建信基金表示，在资产类型上，在已发行产业园类资产、申报新能源和保租房类资产的基础上，进一步拓展消费、港口、景区、IDC（互联网数据中心）等其他资产类型，并密切关注政策动向，及时布局新类型资产。

中信建投基金认为，未来，REITs底层资产有望进一步扩展。除了目前已经上市的资产类型，还有数据中心、文旅资产、输电线路、通信铁塔等资产也有望REITs化。华夏基金则认为，可持续关注商业综合体、市场化租赁住房等资产类型。同时，顺应老龄化社会的需要，养老地产或将迎来较好的发展机遇。

展望未来，杨海平表示：“个人看好公募REITs的投资前景，其乐观前景建立在盘活存量资产上。在优质资产稀缺的背景下，公募REITs的投资价值进一步凸显。多种乐观因素将推动公募REITs步入新的发展阶段。”