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公募REITs推出在即 类REITs仍被视作债务融资

来源:中国经营报

中国内地公募REITs(房地产信托投资基金)的推出时间似乎越来越近。

日前,亚太房地产协会(APREA)多名理事成员在北京举办的一场路演活动上告诉本报记者,中国内地首单公募REITs最早会在接下来的几个月内推出发行,也不排除可能会推迟到明年。

“迟早会推出来,就在未来的几个月时间内。”亚太房地产协会一名理事向记者表示。

路演活动现场一位与会人士在发言时表示,鉴于中国内地过去几年来已经发行了规模庞大的类REITs产品,比如信贷资产、商业地产的ABS,经验较为成熟,因此中国内地公募REITs较为实际的推出形式是公募基金嵌套ABS产品,而首选的底层资产可能是符合区域产业方向的商业物业或重大基础设施。

根据房地产服务机构戴德梁行及亚太房地产协会提供的数据,从跟踪监测的交易活动统计,目前在中国内地大约有2.5万亿美元的房地产可以进行证券化,如果以日本等亚太地区成熟市场为基准,中国内地房地产投资信托基金市场市值保守估计高达4000亿~6000亿美元,这将使得中国内地成为亚太地区最大的市值数额。

亚太房地产协会中国分会理事会主席陈李健表示,鉴于中国内地资产证券化业务蓬勃开展,以及公募REITs推出在即,国际上富有实力的资本都开始将目光转向中国内地寻求展业机会。

公募REITs推出之前的这几年,中国内地的类REITs产品的交投依然活跃,且规模庞大。

中联基金在中国内地牵头了多只类REITs产品的发行,这些发行主体包括了大量的地产商,如恒大、万科、保利、碧桂园等。据中联基金董事总经理范熙武透露,中联基金牵头发行的这些类REITs产品92%的认购资金来自中国内地的银行,其中国有及政策性银行占比19%、全国性股份制银行占比46%,其他类型银行占比27%,只有8%的资金来自其他类型投资人。

范熙武介绍,REITs产品对于不同类型的原始权益人具有不同的策略与逻辑,尤其是对商业银行等金融机构而言。

“对于银行等金融机构而言,REITs产品作为融资工具回流资金的作用微乎其微,但是发行REITs产品能够实现房地产等资产出表,这是与巴塞尔协议III理念一致的资本调节工具。”范熙武说,“这些资产出表后,基于资本充足率的监管规则,可以放大至少12倍左右的投资杠杆,撬动作用重大。”

即便推出公募REITs产品,但资产证券化市场的挑战与局限性依然存在。

“公募REITs能够尽早推出的话,当然是一件好事,意味着REITs市场的投资者多了一种退出渠道。但核心还要聚焦在资产上,要看到底有多少企业和主体愿意拿出所持有的物业资产真实出售。”中联基金执行总经理李金荣表示,“中国内地的类REITs市场已经十分成熟,不会影响这些核心资产进行资产证券化安排。”

中诚信评级结构融资二部总经理张逸楠表示,目前中国内地发行的大量类REITs产品,原始权益人仍然将其视作一种融资工具,而不是一种真实的资产出售,因此发行这些类REITs产品前进行的评级过程中,依然无法脱离强势的主体信用。

“中国内地对REITs仍然没有形成独立的法律法规,主要是依靠对私募基金管理的法律文件。在政策法规上,税务部门对其他行业私募基金的利得税等有一些优惠措施,但是其中排除了房地产,这给REITs产品的税收筹划带来了难度。”毕马威税务合伙人张希瑜介绍。

她进一步介绍,基于现有的税务法规,对REITs产品的税收进行充分筹划以后,依然可以削弱双重税收等效果,例如在交易结构中设置向原始权益人发放股东贷款等安排。

目前,中国内地的类REITs产品发行依然活跃。例如,近期以位于北京CBD地标建筑华贸中心的一栋写字楼及部分商业为底层资产,物业持有人发行了一笔总规模为50亿元的CMBS产品(商业房地产抵押贷款支持证券),据称底层资产物业的整体市场价值超过了100亿元,对50亿元融资规模的覆盖比例为2倍以上。

而北京华贸中心的另外两栋写字楼,早在10年前就已经出售予一家房地产投资信托基金——春泉产业信托,并于2013年底在香港联交所挂牌上市,目前仍然是港交所挂牌上市的REITs之一。

但作为亚太地区成熟REITs市场的标杆产品,春泉产业信托在二级市场的表现并不理想。

2018年底,春泉产业信托持有的主要商业物业资产仍然是北京华贸中心的两栋写字楼,整体市场价值接近91亿元。期末春泉产业信托的每个基金份额2018年12月31日在二级市场的收市价为3.46港元,相较每个基金份额所占5.69港元资产净值,折让了39.2%。

“公募REITs推出对中国内地资产证券化市场将是重大利好,但具体而言,仍然是资产运营的效率与提升,REITs产品的发行只是一个开始,核心是后期的管理与运营。”戴德梁行资产证券化负责人杨枝表示。

 



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